处于房价大涨前夜的长沙

来源:长沙新闻网| 2017-08-30 21:55:32

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处于房价大涨前夜的长沙

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夜很美,你看到的是景色。我闻到的是金钱的气息!

我们不妨很俗气的一起来梳理,梳理,关于房价这件事。

第一个,直接原因是国家中心城市的建设和人才新政!

8月19日长沙施行了人才新政,只要学历到了大专,就可以买房。8月21日开放了人才窗口。基本上把长沙318和520的限购给废掉了。从新盘人流量来看,在紧接着的周末就进入了一个火爆期,售楼部基本上都是人仰马翻的状态!

这个道理,其实我在(推荐看文章链接是:房价更看是否符合地方政府的利益)已经说的很清楚了。目前已经确定为国家中心城市的有8个,还有4个名额暂未确定。会在杭州、南京、长沙、青岛、厦门、合肥、宁波、西安、沈阳当中产生。

只有拿到国家中心城市的帽子,大量的中央财政的钱才会下来。在税改和地方发债被严控之后,整体来说地方的财力是逐渐消褪的。只有拿到能享受铸币税的中央财政支持,才有可能有大发展。未来有拿到国家中心城市称号的城市,将迅速崛起成为国际大都市。而没有拿到将会逐渐走向下坡路。

而在2020年实现1000万人口,是一条人口红线。是成为国家中心城市的先决要求。

房价归根结底也是一种人口现象,人口越聚集的城市,房价自然就越贵。只要人口流动有波动,房价就会有波动!房价最简单的就是看供需,房子是短期之内无法造好的,需要2到3年。而长沙却需要在2020年之前实现1000万人口。2016年年底是764.52万。这就意味着长沙需要新增235.48万人口,需新增30.8%的人口。在短时间内这整个供需是超级严重失衡的。供应将会远远小于需求的很多倍!

至于很多人说的,人就算在长沙买了房/落了户,又有什么用呢?长沙没有产业留不下这些人啊!那么这些就是无效人口。

我今天告诉你另外一番道理。那就是假如成为了国家中心城市,在中央财政大力倾斜下,再多的无效人口都会变成有效人口。反之,如果没有拿到国家中心城市,再多的有效人口也会变成无效人口。这个时候的首要问题,根本不是人口到长沙来,有没有工作的问题。这个很重要,但是在目前这个时间点。说句难听点的话,骗也要骗过来,绑也要绑过来。哪怕最终玩兼并相邻地区的戏码,也必须干。一句话,为了长沙能成为1000万人口,可以想办法突破的政策必须突破,不可以突破的政策绕道也必须突破。

这也就是为什么那么多城市接连出台人才新政的根本原因所在。在我们老百姓眼里,可能房价是很重要/很重要的。但是如果你城市老大的位置看,可能并不是这样。房价也只是经济当中的一个方面仅此而已。难道法律的公平和正义不重要了?难道农业生产不重要了?难道社会医疗系统不重要了?事情是有轻重缓急的。就好像我们为了见一些重要人物,会推掉很多次一级行程安排一样。

目前整个长沙的城市工作重心就是创建国家中心城市,首先第一步就是1000万人口的事情。其它任何事情都必须停下来,为了这件事情服务。

在实现长沙在2020年达到1000人口过程当中,如果持续跌价可以增加人口,那么就跌价。如果价格持续稳定可以增加人口,那么就价格稳定。如果持续涨价能增加人口,那么就变相放开涨价。在这个当中,开发商的利益可以牺牲,个人的利益也可以被牺牲。只要这个目标需要,任何机构和个人的利益,都是可以被牺牲的。这个牺牲可能不单单是长沙范围之内的,还有可能是整个湖南范围之内的。举全省之力,把长沙送入国家中心城市的名单里去。

只要能实现国家中心城市,将导致中国的房价呈现出新的局面。北上广深一个级别,其它的国家级中心城市一个级别。其它的省会一个级别。这样。

有个未经证实的小道消息流传。目前省市领导正在积极争取各部委以及中央层面的支持,可能将要出台《长沙市建设国家中心城市行动纲要》、《长沙市建设国家中心城市三年行动计划(2018-2020年)》。明确为建设,而不是创建。已经得到中央层面的初步支持。

目前来说,这是一个千载难逢的入手良机!

第二个,根本原因是在于长沙房价是个超级洼地

我们先来看看,我们的大长沙。惨不忍睹,不忍直视的房价!湘江新区主要所在的岳麓区才10468的均价。

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先来看周边。南昌的红谷滩新区均价也是15003元。合肥的政务区均价是20540元。连郑东新区都是22910元的均价好不好!

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经济排名只比湖南高一位的宁波的鄞州区的均价都是17508元。连西安的雁塔区均价都是12140元!济南的历下区均价则是到了24020元。

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连投资不过山海关的沈阳的和平区均价也是11池田夏希迅雷种子376元的均价!大连的中山区均价也是16143元。

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就连我们可能看都不看的西南地区,南宁的青秀区均价都是10910元。昆明的西山区均价也到了11769元。

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不对比,不知道,一对比,吓一跳!更何况,例如武汉某些楼盘甚至有高达七千/八千每平方,不含入按揭房款部分的精装修款项。再算上这个部分,长沙的房价可谓是白菜当中的烂白菜价格!

我们也可以来观看一下北上广深和厦门的房价!

北京

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上海

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广州

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深圳

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厦门

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你说是1万涨到2万容易呢?还是5万涨到10万容易呢?

而且更多的是,在北上广深工作的湖南人,如果到现在还没买房的,想再买已经很艰难了。就算买了,在北上广深也只能去读很差的学校。不像是在长沙只需要30万到50万,就还能首付个不错的新房。还能进去读四大名校。这对于教育立省的湖南人,这是致命的吸引力!

第三个,重要原因是因为长沙处于城市大规模发展期

房价上涨的过程也是资源不断累加的过程。城市想要发展最正确的模式,就是大建新城。

例如,武汉这方面就做得特别棒!在很多年前就开始填伊藤弘美湖大建新城的工作,那个时候武汉的新城,还被称之为鬼城。结果过了几年,转过头来,怎么样。人才/资金/技术,什么好事都愿意去武汉。哪怕是郑州/合肥/南昌都是这样。

大建新城,或者说,大建鬼城。这是城市最对的发展思路。

主要是因为两个方面。一个方面是,大建新城会吸引大量的资金蜂拥进入这个地区,而这些资金又会产生大量的附带需求,需要就地采购非常多的各种材料。又会使得本地的企业迅速兴旺。从而广泛的制造出大量的工作岗位。强劲的用工需求,又会带动当地人们薪酬水平的提高。

另外一个方面是,新城规划的提出,会使得土地价格飙升。使得地方政府手上能够握有更强大的财力。因为更强大财力的实现,地方政府就能够进行大规模的基础建设,大规模的产业财政扶持政策。相应的,这其中又会带来更大商业机会,制造出更多的工作机会。从而带动平均薪酬水平上涨。

而大量的工作岗位和更加强有力的薪酬水平,则是吸引人才的不二法宝。而只要人来了,一切也就都来了。技术是从属于人的,资金也是从属于人的。

武汉先知先觉,早早的就开始不管不顾的进行填湖造城。而房价就是大量资源累积的效果。因为这样的先手优势积累,武汉的房价自然而然的就比长沙高很多。这是正确的!但是武汉的问题是填湖造城运动基本结束,没有了大规模的资源投入,武汉的房价上涨到哪里再去找坚实的向上支撑点?

而长沙完全不一样,长沙学习武汉的大规模造成运动,才刚刚开始!湘江新区的建设也才刚刚开始,还有一整个湘江新区的土地等待用建设去填满。而这样一个大建设的过程,就是一个资源大规模投入的过程。房价在资源的不断投入过程中,自然而然就会水涨船高!

从这个角度看,长沙的未来的房价增长幅度空间,是明显要高于武汉的。不是说房价会超过武汉,而是说幅度!而增长幅度,这才是购房当中我们最应该看中的。其它的,都是浮云。

第四个,重要原因是因为长沙土地供应的收紧

光临了一下,长沙市国土资源网,国土资源业务的统计信息栏目。把长沙2017年1月到7月官方统计的土地出让交易结果做了一个总结。网址是:http://www.csgtzy.gov.cn/gtzyyw/tjxx/

结果就是长沙在1至7月一共出让46万8710.3平方米的纯住宅用地,商住两用地当中住宅用地部分一共是12万3778.49平方米。总共加起来出让住宅59万2488.79平方米。

公顷(Hectare)为面积的公制单位(国际单位)。一块面积一公顷的土地为10000平方米,比一个标准足球场面积稍大。59万2488.79平方米的土地,折算下来就是59.25公顷的土地。

2013年供地15000亩(折算为1000公顷),15年、16年供地每年不到6000亩(折算为400公顷)。而按照公示,2017-2019年长沙市本级住宅用地供应量应该分别为300公顷左右、270公顷左右和300公顷左右。

这意味着2017年过去7个月的时间(占全年时间58.33%),只出让了全年计划19.75%的住宅用地。按照前面7个月出让住宅用地平均值估算,长沙2017年的出让住宅用地的量为101.58公顷。只有原定计划的33.85%。

这个结果会造成什么样的影响,用脚趾头想想都知道!

很多人会谈到长沙的828土地新政。我只想说,我昨天的文章已经说得够清楚了,文章链接就在下方,建议大家阅读一下。(建议阅读文章链接:解读长沙828土地新政的影响。)

(1),规则上明确指出,只适应于试点地块,而不是全部地块。投放量有限,和235.42万即将要落户长沙买房的群体来说,是舢板遇到超级大航母。

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(2),在报道这个新闻当中,明确指出,高端改善型住宅商品则根据市场需求。这也是为什么我在8月份要发说,要买核心区域好房子的原因所在(文章链接:下一阶段是买核心地段的好房子)

(3),土地新政真正目的在于逼迫开发商去开发长沙1.7万亩的闲置土地。2016年已经被消化7000亩。随着闲置土地的不断被清理,市面上沉余闲置土地越来越少,会使得长沙土地开发工作回归健康状态。就如病了5年的房地产市场从去年下半年开始不如健康正确轨道当中一样。

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第五个原因是,长沙的各项经济数据非常强劲有力

房价也是经济的体现,一个二手小区,什么新的资源都没有投入,为什么就涨价,它来自于一个城市经济强劲,对于整个城市的价值的提升。

(1)从GDP上来说,在过去的2005年至2015年的十年间,长沙的GDP总增幅460%,中央财政大力支持的重庆直辖市也才不过413%。

而且长沙在2016年长沙市实现地区生产总值9323.70亿元,增速为9.4%。2017年长沙只需要达到7.23%GDP增长,就可以进入万亿GDaP俱乐部。这对于长沙根本不构成问题。

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(2)人口增速超快。2016年长沙市常住人口764.52万人,比2015年的743.18万人增加21.34万人,增长2.9%,增幅为近年来最高。全国人数数量增长第四,全国人数增幅增值第三。

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(3)小学生增长率非常高。

根据2015年长沙市公报。普通小学在校学生50.94万人,增长5.8%;小学适龄儿童入学率100%,小学升初中入学率109.2%。

根据2016年长沙市公报。普通小学在平冢结衣校学生53.65万人,增长5.3%;小学适龄儿童入学率100%,小学升初中入学率107.1%。

每年5%以上的小学生增长率,还有107%以上的小学升初中入学率。代表的是大量人口的扎根落户。毕竟每个小孩子都是需要大人带在身边的,这个是和大学生不一样的地方。

在现在的社会,年轻人可以满世界的跑。老年人也可以到处去旅游。但是只要小孩在哪里读书,家长就有且只能安定下来,陪着完成12年制的基础教育。

先写这么多,我也希望,大家能把各自认为长沙房价会涨的理由,留言在下方。我们一起交流,一起分享,一起提高!

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