长沙房价难超2万?楼市动能不足 人才新政只是短暂的狂欢

来源:长沙新闻网| 2017-08-22 16:16:56

如果长沙调控来的不是很猛烈,将会有较大涨幅,河东人民东路到沙湾公园的武广板块会进行补涨。可是长沙的调控迅速到来,并没有给人们太多的反应时间。长沙湖南女子学院留影话剧社就像被打了一记闷棍,形势变得破朔迷...

长沙房价难超2万?楼市动能不足 人才新政只是短暂的狂欢

如果长沙调控来的不是很猛烈,将会有较大涨幅,河东人民东路到沙湾公园的武广板块会进行补涨。

可是长沙的调控迅速到来,并没有给人们太多的反应时间。长沙湖南女子学院留影话剧社就像被打了一记闷棍,形势变得破朔迷离。

可以说,全国当下,走向最不稳定的就是长沙。

我在分答社区《房产财富精进指南》中做了如下表述:

长沙房价难超2万?楼市动能不足 人才新政只是短暂的狂欢

那到底为什么长沙现在会处于十字路口呢?

因为其房价增长的“动能”处于“横盘”状态,到底是筑底向上,还是能量消散,十分不确定。

一)城市的动能

2016年初,当其他二线城市还在“沉睡”的时候,有四座城市房价快速翻倍式上涨,它们是“二线四小龙”:蓝鲸、合肥、苏州、厦门。

这四座城市在2016年上半年已经翻倍,在一年后的今天,我们却观察到他们急剧的分化。

苏州最早陷入调整横盘,还没等到930大限,已经偃旗息鼓,反倒是苏州人最早进入的无锡楼市,接棒了苏州,火到了2017年夏天。

合肥2016年夏天一过,肥东肥西两个郊县炒作了一小阵后,也已经是秋天的蚂蚱,冻僵了。

厦门岛内一直默默地冲上了6万、7万,全国房价排名第四,成了“北上深厦”,不过由于厦门城市人口经济规模都很小,比较怪异,暂不予讨论。

我如果是厦门人,肯定卖了房子去深圳,反正房价“几乎一样”,不分伯仲,为何不去一线城市呢?

蓝鲸一骑绝尘房价不断上涨,无论如何限制,各种政策都无法阻挡蓝鲸的势头,可谓后劲十足。

蓝鲸城的东面火得不要不要的,在迈皋桥-燕子矶-麒麟-仙林-仙林湖-宝华-汤山-句容这条长达30公里的战线上,一路火光冲天。

蓝鲸城的南面则是沿着软件大道-蓝鲸南站南部新城-江宁百家湖九龙湖-将军大道-大学城-秣陵-机场镇一路30公里火烧连营。

西面的奥体-河西-河西南-鱼嘴-江心洲-浦口江北新区是蓝鲸传统的CBD,更是炙手可热。

不仅仅蓝鲸城火了,连马鞍山、滁州、镇江、六合、句容、淳化等环宁概念楼市也热度不减。

蓝鲸城的地产公众号如雨后春笋的出现,有些还十分专业。而有明显差异的是,厦门、苏州、合肥还未见到如此多的地产类公众号,更别说专业的分析类文章了。

四小龙在一年内变成了一条龙,那就是蓝鲸。

我们可以很直观的看到,蓝鲸城市的动能远远在合肥、苏州、厦门之上。

而之所以蓝鲸有如此巨大的爆发力,来自于其行政级别、人口与高校规模、和资金总量。

当长三角规划蓝鲸为“特大城市”的时候,我们就应该知道,这座城市注定不同。

我们回顾楼市“四小龙”,并不是为了讲蓝鲸的故事,而是映衬长沙的尴尬。

二)城市楼市动能考察

关于一座城市的楼市动能,其实就是这座城市的“能量级”,也就是楼市的火药量,星星之火可以燎原,前提是草原上有“干草”。

基本上楼市动能有以下四点:

人口越多、动能越足

南方城市比北方城市动能足

行政级别越高,定位越高,资金总量与增量大

楼市的赚钱与驱赶外溢效应

由于统计数字基本上没有参考意义,尤其是城市常住人口数据毫无意义,我们只能通过感官体验来感知城市人口规模。

举个例子,如果不是今年成都市开“东进”产业大会,你会知道这样一个数据么?

长沙房价难超2万?楼市动能不足 人才新政只是短暂的狂欢

在年度常驻人口统计中,包含简阳的成都人口才1600多万!

两者居然能够差距几百万人之多。

同理,没有人会相信武汉、广州、深圳才1000多万人。

不过,虽然常住人口数据不准,但是大致哪个城市人多,我们还是知道的,比如,武汉比长沙人口多很多这件事。

总体上,南方城市的经济与行政管理都好于北方,市场化程度高伴随着东北、西北和云贵桂等边远地区的人口不断东南迁徙,使得人口不断在几个南方重点城市聚集,这些年全国各地的售楼处都听得到东北话。

有就业和法治才有人来,有人来才有房地产,人口一旦流出,很难重新变为流入,随着各大二线城市人口大战的开始,现阶段人口流出的城市更加雪上加霜。

在《为什么我们对无锡南通的上涨视而不见》一文中,我提到了未来的城市的行政级别至关重要,因为权力级别等同于筹集资金的能力,南京与北京对于苏州和上海的超越很大程度上不是GDP的超越,而是资金总量上的超越,而资金总量上的超越更加影响城市的未来地位。

除了这些,最关键的,也是最无法确定的就是楼市的赚钱与驱赶外溢效应的大小。

比如,日光算不算是一表现呢?当然算。

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武汉楼盘持续日光长达半年仍未止步

我们无法判断这个羊群践踏效应到底有多大,只能通过一些现象来判断。

第一种现象就是房票要求社保年限的情况下新盘持续日光。这种现象如果十分持久,则说明城市规模人口巨大,需求激发后动能强劲。

第二种现象就是二手房房东获利群体人数众多,二手市场逐渐成熟,价格有了明显的翻倍式上涨,连老破房也有了明显的上涨。

简单来说,打开链家看历史成交数据,有一股“主升浪”出现,1年内涨幅近80%以上的一波。

比如这样的一种情况:

长沙房价难超2万?楼市动能不足 人才新政只是短暂的狂欢

这样的涨幅对于华润24城居民是个巨大的刺激

这样的涨幅,足以让相当大比例的人开始买不起房,换不起房,让屌丝咬牙跺脚,到知乎上发泄不满,也足以让富人们把银行理财产品到期赎回冲向售楼处。

第三种是房价驱赶外溢效应导致不限购临近农村县城炒作火爆,合肥去年最火爆的时候,肥东、肥西两座农村县城以至于六安都受到波及,只不过时间较短,进入冰冻。

让我们看看比较有能量的城市,在去年到今年严格限购、限贷、限售、限价调控下的表现:

武汉的葛店、华容已经失守,热度已经波及到了黄冈。

南京的句容、宝华已经失守,热度冲到了镇江。

成都的热度已经冲到了眉山市仁寿县,各路成都楼市的公众号如雨后春笋般出现。

杭州昨天在大肆宣传临安撤市变区,临安不限购的楼盘被疯抢。

重庆的巴南、大学城、渝北早已失守,热度已经烧到了北碚、璧山、龙兴、江津。

连济南的郭店都失守了,火烧到了章丘。

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这些城市离冰冻还很远,烈火熊熊不灭。

房价上涨导致的热度驱赶极其明显,市内洼地、远郊,远远郊乃至“外地”都因为这座“核心城市”的热度而颇受影响。

这就是楼市市场的主升浪所带来的效应,真正有力量的城市,能量衰减异常缓慢,刹车处于失灵状态。

三)长沙的十字路口

根据我们的楼市动能考察指标,当前的长沙,处于十分微妙的境地。

人口上,常住人口市区400万,全市800万不到肯定是不止的,但是超过1000万也不太可能。底子上,长沙是座“小城市”,体量规模有限,这个底子正在改观但还未有质的变化。

不过可喜可贺的是,长沙是一座南方城市,而且还不是云贵桂这种西南边缘城市。

不利的是,长沙虽然是省会但并不是副省级城市,行政级别偏低,资金量也不突出。

最后一点也是最最关键的一点,长沙的楼市的赚钱与驱赶外溢效应不明显,长沙二手房迄今为止并没有一波“主升浪”+80%出现!去年0.8W的房子今年二手1.2W,去年1.1W的房子现在二手1.5W难以向上突破。标杆板块梅溪湖涨到1.8W后再无动作,单价超过2W的只有个别楼盘,远远没有形成一片2W+区域。而从环长沙周边的县城地市来看,株洲、湘潭、宁乡、浏阳都没有房价暴涨的新闻传出。

重庆、长沙、西安、沈阳贺来千香子四座城市房价原来均在7000、8000徘徊,可是当下重庆2W一平的房子已经不稀奇的情况下,长沙的高价房还徘徊在1.5W、1.6W的水平上,这种价格着实让人担忧其动能会不会消散。

一句话,长沙二手房涨的少,不够火,有点拖后腿。

应该庆幸的是长沙在南方,但是与西安、沈阳的区域中心副省级城市相比,长沙行政级别又低了下去。

当下,不仅仅长沙、西安、沈阳的走向也到了十字路口,需要再次实地观察。有末麻佑子

我担心的,是动能不足。

特别鸣谢

城市发掘者,朱红之泪,授权发布

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